Questo articolo offre una soluzione al problema del pagamento del prezzo o del canone nel caso in cui l’immobile venduto o locato sia diventato zona extra-territoriale.
IL PROBLEMA
Molte nazioni del mondo hanno diverse ambasciate in Italia[1].
In base al diritto internazionale pubblico, un’ambasciata, un consolato o una sede diplomatica di un’organizzazione internazionale sono zone extra-territoriali e dunque sono sottratte alla sovranità dello Stato circostante e di tutte le sue autorità.
Supponiamo che Tizio voglia vendere il suo immobile sito in Roma, Italia, a Caio, ambasciatore del Paese X, sapendo che quest’ultimo lo destinerà a essere l’ambasciata del suo Paese presso la Repubblica italiana.
Tizio teme che Caio, dopo avere stipulato la compravendita, si rifiuterà di pagare il prezzo pattuito.
Cosa può fare Tizio per evitare questo rischio ?
Per rispondere a questa domanda è necessario prima esaminare i due diversi sistemi in vigore in Italia per la pubblicità immobiliare[2].
IL SISTEMA TAVOLARE
Nel sistema tavolare vige il principio dell’iscrizione.
La proprietà del bene immobile compravenduto passa dal venditore all’acquirente solo al momento dell’iscrizione della compravendita nel Libro fondiario del Comune nel quale il bene immobile si trova.
La pubblicità immobiliare nel sistema tavolare ha efficacia costitutiva.
Se la compravendita non viene iscritta nel Libro fondiario, la proprietà del bene immobile non passa dal venditore all’acquirente[3].
Nel sistema tavolare, il rischio del quale stiamo parlando in questo articolo non si può verificare.
Di solito, infatti, il venditore si reca a iscrivere l’avvenuta compravendita quando il compratore gli ha pagato il prezzo.
L’operazione di iscrizione della compravendita nel Libro fondiario è detta “intavolazione”.
Se il venditore non provvede, l’acquirente può recarsi dal Giudice tavolare[4], esibire il contratto di compravendita e la prova dell’avvenuto pagamento e chiedere al Giudice di ordinare al Conservatore del libro fondiario di iscrivere la compravendita in esame.
In Italia, il sistema tavolare è in vigore solo in alcune zone[5].
IL SISTEMA CONSENSUALE
Nel resto d’Italia è in vigore il sistema consensuale.
Nel sistema consensuale vige il principio consensualistico.
La proprietà del bene immobile compravenduto passa dal venditore all’acquirente nel momento in cui il consenso tra le parti viene legittimamente manifestato con la stipula del contratto di compravendita.
La pubblicità immobiliare nel sistema consensuale ha solo efficacia dichiarativa.
L’annotazione della compravendita nella Conservatoria dei registri immobiliari si limita unicamente a dichiarare un passaggio di proprietà che è già avvenuto al momento della stipula del contratto[6], anche nel caso in cui, successivamente ad essa, l’acquirente non paghi il prezzo pattuito.
L’ipotesi nella quale l’acquirente Caio effettui il pagamento al momento della stipula del contratto di compravendita è quella più auspicabile.
Nel caso in cui essa non si verifichi, ecco qui di seguito le possibili soluzioni perché Tizio possa ottenere il pagamento del prezzo pattuito.
1^ SOLUZIONE: LA VIA LEGALE
Tizio può scegliere di stipulare il contratto di compravendita e in seguito adire le vie legali per ottenere il pagamento del prezzo.
Le norme applicabili saranno quelle in vigore nello Stato o nell’organizzazione internazionale alla quale apparterrà il territorio su cui insiste l’immobile venduto.
Le probabilità di successo di questa alternativa dipendono dal grado di certezza del diritto che la normativa che viene azionata offre ai suoi utenti[7].
2^ SOLUZIONE: LA VIA DIPLOMATICA
Tizio può scegliere di stipulare il contratto di compravendita e in seguito seguire la via diplomatica.
Essa si articola nelle seguenti fasi:
- Tizio porta il suo problema all’attenzione del Ministro degli affari esteri della Repubblica italiana;
- il Ministro in parola si interessa al problema di Tizio e porta la questione all’attenzione del Ministro degli affari esteri del Paese X;
- quest’ultimo si interessa al problema di Tizio e chiede all’ambasciatore Caio di pagare il prezzo pattuito per la compravendita;
- se l’ambasciatore Caio paga il prezzo, il problema è risolto;
- ma se Caio risponde, ad esempio, di non avere i soldi per pagare, è necessario che il Ministro degli affari esteri del Paese X trovi i fondi necessari, li trasferisca a Caio e quest’ultimo paghi il prezzo.
Le probabilità di successo di questa alternativa dipendono da vari fattori: dalla capacità di Tizio di convincere il Ministro degli affari esteri della Repubblica italiana a interessarsi al suo caso, alla disponibilità di risorse da parte del Ministro degli affari esteri del Paese X.
È possibile che il Paese X sia una nazione in via di sviluppo con gravi problemi economici, oppure che si inceppi qualcosa nella procedura diplomatica che abbiamo ora descritto.
In breve, se Tizio sceglie la via diplomatica ora descritta, ci sono molte probabilità che non riceva il pagamento del prezzo pattuito.
3^ SOLUZIONE: LA COMPRAVENDITA CONDIZIONATA
Tizio e Caio possono scegliere di stipulare una compravendita condizionata nella quale viene inserita una clausola sospensiva dell’efficacia del contratto.
Questa clausola prevede che il trasferimento del diritto di proprietà relativo al bene immobile compravenduto si produrrà al momento in cui si sarà avverato l’evento futuro e incerto costituito dall’integrale versamento del prezzo pattuito[8].
Anche in questo caso, tuttavia, Tizio ha il problema di come rientrare in possesso del bene immobile da lui venduto, nel caso in cui Caio interrompa il pagamento delle rate del prezzo pattuito dopo avere dichiarato che l’immobile è diventato zona extra-territoriale.
4^ SOLUZIONE: IL DOPPIO MANDATO AL NOTAIO
Ciascuno dei due soggetti, Tizio e Caio, conferisce un mandato al notaio.
I due mandati conferiscono al notaio il potere di compiere tutte le operazioni necessarie per procedere, rispettivamente, alla vendita e all’acquisto del medesimo bene immobile[9] secondo la seguente procedura descritta in ciascuno di essi:
- Caio versa al notaio una somma di denaro che comprende: l’integrale pagamento del prezzo dell’immobile, le spese e le imposte previste dalla legge per la compravendita dell’immobile e infine la parcella del notaio;
- il notaio versa a Tizio la somma corrispondente al prezzo dell’immobile;
- nel futuro rogito di compravendita vi sarà la dichiarazione di Tizio di avere già ricevuto l’integrale pagamento del prezzo;
- successivamente alla stipula del rogito, il notaio effettuerà il pagamento delle spese e delle imposte previste dalla legge per la compravendita dell’immobile e tratterrà per sé la somma corrispondente alla sua parcella.
In questo modo si ottiene un grado di certezza della compravendita immobiliare pari a quello offerto dal sistema tavolare.
LA LOCAZIONE
Anche l’immobile locato diviene zona extra-territoriale, se è destinato a essere un’ambasciata, un consolato o una sede diplomatica di un’organizzazione internazionale.
Come può Tizio ottenere il pagamento del canone ?
In questo caso, Tizio non può stipulare una locazione nella quale il trasferimento della proprietà è condizionato al pagamento del canone, perché, nella locazione, la proprietà del bene immobile rimane in capo all’attuale proprietario.
Parimenti, è quasi impossibile che Tizio trovi qualcuno disposto a pagare il canone dovuto per l’intera durata della locazione al momento della stipula del contratto.
Inoltre, anche se l’ambasciatore Caio fosse disposto a effettuare questo pagamento integrale, resterebbe comunque il problema di come eseguire lo sfratto all’interno dell’ambasciata al termine della durata della locazione.
Ricordiamo che le autorità dello Stato circostante non hanno giurisdizione all’interno di una zona extra-territoriale.
Non è praticabile l’ipotesi di inserire nel contratto una clausola contenente l’impegno del locatario di non destinare l’immobile a un uso che ne comporti l’extra-territorialità.
Infatti, in caso di violazione della clausola in parola, Tizio non potrebbe agire in giudizio in Italia contro Caio perché, come ambasciatore, Caio gode dell’immunità diplomatica dalla giurisdizione dello Stato ospitante.
La via legale – consistente nell’azionare la normativa in vigore nello Stato o nell’organizzazione internazionale alla quale appartiene il territorio su cui insiste l’immobile locato e divenuto zona extra-territoriale – presenta il rischio del grado di certezza del diritto che la normativa che viene azionata offre ai suoi utenti[10].
La via diplomatica – della quale abbiamo parlato a proposito della compravendita – è resa ancora più difficile dal fatto che il pagamento del canone di locazione è una prestazione periodica.
Supponendo che il canone vada pagato ogni mese, è difficile che Tizio possa recarsi ogni mese dal Ministro degli affari esteri della Repubblica italiana ed è improbabile che gli impegni istituzionali di quest’ultimo gli consentano di contattare ogni mese il suo omologo del Paese X per ottenere il pagamento del canone.
Suscitare una polemica pubblica sulla morosità dell’ambasciatore Caio è una forma di pressione legittima alla luce del principio della libera manifestazione del pensiero, ma richiede prudenza per evitare che degeneri in un incidente diplomatico.
Per tutte queste ragioni, è meglio non procedere alla stipula di una locazione quando si sappia o si sospetti che l’immobile verrà destinato a un uso che ne comporti l’extra-territorialità.
Spero di esservi stato utile.
Vi ringrazio per il vostro tempo.
NOTE A PIE’ DI PAGINA
[1] Presso la Repubblica italiana, presso lo Stato Città del Vaticano, presso le organizzazioni internazionali come la FAO, l’IFAD, il WFP/PAM, etc.
[2] La pubblicità immobiliare è la messa a disposizione del pubblico delle notizie riguardanti lo stato giuridico di un immobile con la menzione delle variazioni di fatto e di diritto che lo riguardano e che si sono verificate da quando l’immobile è venuto a esistenza fino al presente.
[3] Articolo 2 del Regio Decreto 28 marzo 1929, numero 499, in Gazzetta Ufficiale del Regno d’Italia del 18 aprile 1929, numero 91:
- “A modificazione di quanto è disposto dal codice civile italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobiliari non si acquistano per atto tra vivi se non con l’iscrizione del diritto nel libro fondiario.
- Parimenti non hanno effetto la modificazione o l’estinzione per atto tra vivi dei diritti suddetti senza la relativa iscrizione o cancellazione.
- I diritti e gli obblighi iscritti nei libri fondiari non si estinguono con la confusione fino a che non siano cancellati.”.
[4] Articolo 75 del Nuovo testo della legge generale sui libri fondiari, allegato al Regio Decreto 28 marzo 1929, numero 499, in Gazzetta Ufficiale del Regno d’Italia del 18 aprile 1929, numero 91, come modificato dall’articolo 163 del D.Lgs. 19 febbraio 1998, numero 51, in Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana del 20 marzo 1998, numero 66, Supplemento ordinario numero 48:
- “Presso ogni tribunale e sezione distaccata di tribunale è costituito un ufficio tavolare, incaricato della conservazione dei libri fondiari, cui è preposto un giudice designato dal presidente del tribunale.
- Ogni ufficio è competente alla conservazione dei libri fondiari riguardanti gli immobili, che sono situati, in tutto o nella loro parte preminente, nella rispettiva circoscrizione.
- Salve le eccezioni stabilite dalla legge, le domande per le iscrizioni tavolari sono dirette al giudice tavolare che conserva la rispettiva partita tavolare.
- È data facoltà al Ministro della giustizia di concentrare in una pretura i libri tavolari di comuni appartenenti alla circoscrizione di altre preture.”
[5] Comune di Cortina d’Ampezzo, Province di Trieste e di Gorizia, Regione Trentino-Alto Adige.
[6] L’articolo 1376 del codice civile della Repubblica italiana “Contratto con effetti reali” recita:
“Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.”.
[7] Vi sono Paesi e organizzazioni internazionali al cui interno è difficile ottenere una sentenza civile di condanna nei confronti di un alto funzionario come, ad esempio, un ambasciatore.
[8] La legge, la dottrina e la giurisprudenza ritengono che l’articolo 1376 del codice civile della Repubblica italiana “Contratto con effetti reali” sia una norma derogabile.
Vi sono, infatti, delle fattispecie nelle quali la legge prevede che l’effetto reale della compravendita si verifichi in un momento successivo rispetto alla stipula del contratto.
Ricordiamo la vendita di cosa generica (art. 1378 c.c.), la vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.), la vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.), la vendita alternativa (art. 1285 c.c.), la vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.).
In quest’ultima, l’effetto reale della compravendita è sottoposto alla condizione sospensiva dell’integrale pagamento del prezzo.
Autorevole dottrina dal canto suo afferma che “Per quanto riguarda i contratti con effetti reali, è importante tener presente la regola che, in mancanza di accordo delle parti, fissa il momento in cui ha luogo il passaggio della proprietà, per tutte le conseguenze che ne derivano, tra cui la più importante è quella relativa al rischio per il perimento fortuito della cosa (interitus rei).” (Andrea Torrente, Piero Schlesinger, Manuale di diritto privato, XVII ed., Milano, 2004, pagina 507; il grassetto è mio).
Anche la Suprema Corte di Cassazione della Repubblica italiana si è pronunciata sull’argomento oggetto di esame in questa nota.
Essa ha affermato che “L’apposizione di una condizione sospensiva ad un contratto di compravendita è pienamente valida, avendo il solo effetto di rendere il contratto, normalmente ad effetti reali, obbligatorio, in quanto gli effetti reali si produrranno al momento in cui si sarà avverato l’evento futuro ed incerto previsto come condizione.” Cass. sentenza 20.01.1983, numero 573; il grassetto è mio.
[9] L’immobile è identificato in ciascuno dei due mandati secondo i dati catastali che lo contraddistinguono.
[10] Si veda la nota numero 7.
Le citazioni sono state verificate alla data di pubblicazione di questo contributo sul sito www.giorgiocannella.com .
